Rok 2025 sa na slovenskom realitnom trhu niesol v znamení prekvapivého oživenia a návratu k dvojcifernému rastu cien, čím prekonal pesimistické predpovede z predošlého roka. Tento trend potvrdzuje, že nehnuteľnosti zostávajú pre slovenských investorov kľúčovým aktívom. Ako sa vyvíjala trhová dynamika a aké sú očakávania pre rok 2026?

Dynamika realitného trhu v roku 2025

Slovenský trh nehnuteľností prešiel v roku 2025 fázou výraznej transformácie, ktorá priniesla opätovný cenový tlak.

Cenový rast v číslach
Po miernej korekcii v predošlom období zaznamenali ceny nehnuteľností opäť prudký nárast. Podľa štatistík Národnej banky Slovenska dosiahol medziročný nárast cien bývania v treťom štvrťroku 2025 úroveň 11,7 %. Kvartálny rast sa stabilizoval nad 1 % až 2 % (napr. 1,3 % v Q3 2025).

Hlavné faktory rastu

1. Znižovanie úrokových sadzieb: Kľúčový obrat nastal vďaka zmene menovej politiky Európskej centrálnej banky (ECB), ktorá začala postupne znižovať kľúčové úrokové sadzby. To viedlo k miernemu zlacneniu hypoték, čím sa aktivoval odložený dopyt.
2. Nedostatočná ponuka: Obmedzená nová výstavba, najmä vo veľkých mestách ako Bratislava, udržuje napätú ponukovú stranu, čo pri rastúcom dopyte priamo tlačí na ceny.
3. Regionálne dobiehanie: Rast cien sa už neobmedzuje len na hlavné mesto. Silný dvojciferný nárast cien zaznamenali aj regionálne centrá a okolité kraje, pričom v niektorých regiónoch, ako napríklad Prešovský kraj, bol medziročný rast mimoriadne vysoký.

Komerčné nehnuteľnosti

V segmente komerčných nehnuteľností dominuje opatrnosť, no investičná aktivita bola silná, najmä v prvej polovici roka. Investori sa sústredia predovšetkým na odolné segmenty, ako sú logistické a retailové parky, ktoré potvrdzujú stabilné výnosy. Kancelársky trh v Bratislave zostáva stabilný, no nová výstavba je výrazne obmedzená, pričom väčšina veľkých projektov sa odkladá na obdobie po roku 2026.

Pocity slovenských investorov a kupujúcich

Sentiment na trhu je momentálne optimistický, ale obozretný.

  • Očakávanie ďalšieho rastu: Väčšina domácností a analytikov predpokladá, že ceny nehnuteľností budú rásť aj naďalej. Toto očakávanie motivuje mnohých Slovákov (podľa prieskumov plánuje kúpu nehnuteľnosti do 5 rokov približne 23 % populácie), aby neodkladali svoje rozhodnutie o kúpe, a tým paradoxne podporujú aktuálny rast.
  • Dopyt po menších a starších bytoch: Najsilnejší dopyt v roku 2025 zaznamenali staršie, no dobre lokalizované jedno- a trojizbové byty, ktoré boli hlavným ťahúňom cenového rastu, často prekonávajúc tempo zdražovania novostavieb.
  • Hľadanie stability: Investori čelia neistote v širšej ekonomike, čo zvyšuje ich záujem o stabilné, hmatateľné aktíva.


Realitné fondy: Stabilný pilier investičného portfólia

Rastúci záujem o stabilné investície sa premietol aj do kolektívneho investovania. Realitné fondy na Slovensku potvrdili svoju popularitu, keď ich celková hodnota aktív v druhom štvrťroku 2025 prekročila 3 miliardy eur, čím dosiahli historický rekord.

Realitné fondy plnia kľúčovú úlohu „stabilizačného piliera“ v portfóliu, pretože:

  • Odolnosť: Preukázali odolnosť voči turbulenciám na finančných trhoch, pričom si udržali kladné zhodnotenie aj v období, keď volatilné akciové fondy zaznamenali poklesy.
  • Diverzifikácia: Ponúkajú investorom podiel na profesionálne spravovanom, diverzifikovanom portfóliu komerčných nehnuteľností, čím eliminujú starosti a riziká spojené s priamou kúpou.
  • Výnos: Prinášajú stabilný výnos plynúci z príjmov z nájmov a rastu trhovej hodnoty nehnuteľností (dlhodobý priemerný ročný výnos sa pohybuje okolo 3,6 % p. a.).

Predpoklad na rok 2026

Výhľad pre rok 2026 naznačuje prechod trhu do fázy normalizácie, avšak bez dramatického prepadu cien.

  1. Spomalenie, ale nie pokles cien: Analytici predpokladajú, že rast cien sa spomalí, ale neustane. Trh zostane cenovo napätý a regionálne nerovnomerný. Pokiaľ bude pokračovať klesajúci trend úrokových sadzieb hypoték, dopyt zostane silný, čo udrží ceny na súčasných vysokých úrovniach.
  2. Kritický faktor hypoték: Kľúčový vplyv budú mať úrokové sadzby. Predpokladá sa, že by sa mohli v priebehu roka 2026 ustáliť v pásme 3 % až 3,5 %. Nižšie sadzby zvýšia kúpnu silu a zabránia výraznejšej cenovej korekcii.
  3. Rastúci vplyv regionálnych centier: Rozdiel v cenách medzi Bratislavou a inými krajskými mestami (napr. Košice, Žilina) sa bude naďalej zmenšovať, čo predstavuje príležitosti pre investorov hľadajúcich vyššie výnosy v regiónoch.

Záver: Slovenský realitný trh v roku 2025 potvrdil svoju odolnosť a silu. Pre investorov predstavuje rok 2026 príležitosť na stabilné investovanie, s dôrazom na kvalitu lokality, infraštruktúru a energetickú efektivitu, či už prostredníctvom priamej kúpy, alebo prostredníctvom osvedčených a výkonných realitných fondov.