Od 1. apríla 2025 vstúpil do platnosti nový stavebný zákon – prvá zásadná reforma po takmer päťdesiatich rokoch. Prináša modernejší systém povoľovania stavieb, zrýchlené lehoty, elektronické procesy a prísnejšie pravidlá pre čierne stavby. Ako sa tieto zmeny dotknú developerov, vlastníkov domov či ľudí, ktorí plánujú stavať alebo rekonštruovať?
Prečo bolo potrebné nový zákon prijať
Stavebná legislatíva z roku 1976 už dávno nezodpovedala dnešnej realite. Zmenil sa spôsob výstavby – zo svojpomocného stavania sa prešlo na profesionálny, dodávateľský model. Projekty sú väčšie, technicky náročnejšie a administratívne zložitejšie.
Pôvodné konania trvali mesiace, úrady nestíhali a systém bol neprehľadný. Nový zákon preto zavádza jasné postupy, pevné lehoty a digitalizáciu, ktorá má celý proces zjednodušiť.
Najväčšia novinka: fikcia súhlasu
Ak sa úrad alebo dotknutá inštitúcia do 30 dní nevyjadrí, automaticky sa považuje, že súhlasí.
- Koniec dlhému čakaniu na vyjadrenia polície, cestárov či obcí.
- Fikcia súhlasu platí aj pri ohlásení drobných stavieb.
- Pre stavebníkov aj developerov ide o kľúčové zrýchlenie povoľovacieho procesu.
Jednotné konanie: územné + stavebné = stavebný zámer
Doteraz bolo nutné absolvovať územné aj stavebné konanie zvlášť. Nový zákon ich spája do jedného – tzv. konania o stavebnom zámere.
1. Projektant vypracuje zámer a zabezpečí stanoviská.
2. Obec konanie prerokuje a vydá rozhodnutie.
3. Projektová dokumentácia sa už iba overuje, nejde o nové konanie.
Výsledok: čas konania sa skracuje z približne 300 na 90 dní.
Drobné a jednoduché stavby: viac slobody
Zmenila sa aj definícia drobných stavieb:
- Nemusia byť doplnkom hlavnej stavby.
- Drobnou stavbou je objekt, ktorý výrazne neovplyvňuje okolie (napr. prístrešok, záhradný domček či letná kuchyňa do 50 m²).
- Mini domy s obytnou funkciou už patria medzi jednoduché stavby a vyžadujú konanie.
Nové pravidlá pre oplotenie
- Nepriehľadné pevné materiály → max. 1,6 m.
- Priehľadné alebo ľahké materiály → max. 2 m. Vyššie oplotenie sa už považuje za jednoduchú stavbu.
Ohlásenie stavby a fikcia súhlasu
- Stavby do 50 m² (podzemné do 25 m²) a stavby na lesných pozemkoch si vždy vyžadujú ohlásenie.
- Ak sa stavba nachádza bližšie ako 2 m od hranice pozemku, ohlásenie je povinné.
- Ak úrad do 30 dní nevydá rozhodnutie, platí fikcia súhlasu.
Fotovoltika a obnoviteľné zdroje energie
Zákon výrazne zjednodušuje inštaláciu solárnych panelov a ďalších zdrojov OZE:
- do 50 kW – bez povolenia a ohlásenia,
- 50 – 100 kW – stačí ohlásenie,
- nad 100 kW – potrebné stavebné povolenie.
Pre domácnosti ide o veľký posun – montáž panelov na strechu už nevyžaduje papierovanie.
Elektronizácia: Portál výstavby
Úrady sú povinné spracovávať podania aj elektronicky. Vznikol Portál výstavby, ktorý:
- umožňuje vybaviť stanoviská online,
- odstraňuje nutnosť osobných návštev úradov,
- zvyšuje transparentnosť a rýchlosť celého procesu.
Nelegálne stavby: posledná šanca na legalizáciu
Vlastníci stavieb bez povolenia alebo kolaudácie majú poslednú možnosť:
- do marca 2029 môžu stavbu zlegalizovať podľa starých pravidiel,
- po tomto termíne už legalizácia nebude možná,
- nelegálne stavby sa budú odstraňovať.
Sankcie a zodpovednosť
- Za nelegálnu výstavbu v chránenom území hrozí pokuta až 200 000 €.
- Zhotoviteľ nesie priamu zodpovednosť za chyby a vady stavby.
- Stavebný dozor zostáva povinnosťou stavebníka alebo zhotoviteľa.
Nový stavebný zákon jasne určuje a rozširuje zodpovednosť všetkých aktérov v procese výstavby. Cieľom je zvýšiť kvalitu, transparentnosť a odbornosť pri realizácii stavieb od projektu až po kolaudáciu.
Stavebník – hlavný garant zákonnosti projektu
Stavebník nesie primárnu zodpovednosť za dodržiavanie legislatívnych povinností, najmä v oblasti elektronickej dokumentácie a komunikácie cez Portál výstavby.
Je povinný:
- zabezpečiť geodetické a prieskumné práce,
- koordinovať spoluprácu s projektantom,
- dbať na to, aby dokumentácia bola úplná a v súlade s predpismi.
Projektant – odborný garant kvality návrhu
Projektant je povinný spracúvať dokumentáciu v elektronickej podobe a zodpovedá za:
- správnosť a odbornú úroveň návrhu,
- súlad projektu s územným plánom a technickými normami,
- zabezpečenie ďalších autorizovaných projektantov, ak nemá oprávnenie na všetky časti projektu.
Zákon tak posilňuje úlohu projektanta ako kľúčovej postavy odbornej zodpovednosti vo výstavbe.
Geodet – digitalizácia a presnosť údajov
Geodet má povinnosť vykonať digitálne zameranie a odovzdať všetky geodetické podklady do centrálneho informačného systému.
Tým sa zabezpečí jednotnosť, transparentnosť a aktuálnosť údajov v elektronickom prostredí.
Stavbyvedúci – organizátor a kontrolór výstavby
Stavbyvedúci je hlavnou kontrolnou osobou na stavenisku.
Musí:
- viesť elektronický stavebný denník,
- koordinovať a riadiť priebeh prác,
- dbať na súlad realizácie s overenou projektovou dokumentáciou.
Zodpovedá za bezpečnosť a dodržiavanie technologických postupov počas celej výstavby.
Stavebný dozor – nezávislá kontrolná autorita
Stavebný dozor plní odbornú kontrolnú funkciu nezávislú od stavebníka či zhotoviteľa.
Jeho hodnotenia sa zapisujú do elektronického systému.
Pri vyhradených stavbách má právo nariadiť okamžité zastavenie prác, ak dôjde k porušeniu predpisov.
Zhotoviteľ – zodpovednosť za výsledok diela
Zhotoviteľ zodpovedá stavebníkovi za to, že dielo bude zrealizované:
- podľa overeného projektu,
- v súlade s technickými normami a bezpečnostnými požiadavkami.
Ak sa počas výstavby objavia chyby alebo odchýlky od projektu, dotknuté subjekty (zhotoviteľ, projektant, stavbyvedúci) sú povinné odstrániť nedostatky na vlastné náklady.
Nový zákon posilňuje profesionalitu a zodpovednosť všetkých účastníkov výstavby.
Každý má jasne stanovené povinnosti, elektronické procesy prinášajú vyššiu transparentnosť a celý systém smeruje k zodpovednejšej a kvalitnejšej realizácii stavieb.
Čo si z novely odniesť
Nový stavebný zákon prináša:
- zrýchlenie povoľovacích procesov,
- spojenie konaní do jedného,
- jasnejšie pravidlá pre drobné stavby,
- jednoduchšie inštalácie fotovoltiky,
- digitalizáciu prostredníctvom Portálu výstavby,
- poslednú možnosť zlegalizovať čierne stavby do roku 2029.
Pre developerov znamená menej byrokracie pri veľkých projektoch.
Pre majiteľov domov – jednoduchšie povoľovanie menších stavieb a solárnych systémov.
Záver
Aj keď prax ukáže, ako sa nový systém osvedčí, cieľ je jasný – zrýchliť, sprehľadniť a zmodernizovať povoľovanie výstavby na Slovensku.
Ak plánujete stavbu, rekonštrukciu alebo len drobné úpravy, odporúčame vopred sa oboznámiť s konkrétnymi ustanoveniami zákona, aby ste sa vyhli.
