ursulaЄвропейська комісія офіційно представила проєкт закону про доступне житло (Affordable Housing Act). Мета цієї ініціативи полягає у зниженні вартості оренди та купівлі нерухомості в районах із критичною ситуацією на ринку житла. Європейська влада планує надати місцевим адміністраціям юридичний захист при запровадженні жорстких обмежень на короткострокову туристичну оренду.

Досі будь-які спроби мерій європейських міст обмежити роботу платформ на кшталт Airbnb призводили до численних судових позовів з боку власників. Новий європейський закон покликаний змінити правила. Якщо міська адміністрація доведе наявність житлової кризи, вона отримає законне право вводити ліміти без ризику скасування цих рішень у судовому порядку.

При цьому Брюссель залишає за муніципалітетами право самостійно обирати конкретні заходи впливу. Місцева влада зможе обмежувати надання послуг із короткострокової оренди в об'єктах нерухомості, які не є основним місцем проживання власника. Також правила дозволяють вводити ліміти на купівлю землі та житлових приміщень, якщо вони купуються не для постійного проживання, а в інвестиційних цілях. На практиці це означає, що мерії зможуть встановлювати граничну кількість ліцензій на оренду, обмежувати число дозволених для здачі днів на рік і навіть контролювати угоди щодо купівлі нерухомості в популярних туристичних зонах.

Вводити подібні жорсткі рамки дозволять лише в регіонах з високим рівнем навантаження на ринку житла. Для визнання зони дефіцитною Брюссель встановлює 3 ключові критерії. По-перше, вартість купівлі середнього за площею житла в цій місцевості повинна перевищувати середній дохід громадянина за 8 років. По-друге, співвідношення цін на нерухомість і доходів населення має безперервно зростати протягом останніх 10 років. По-третє, попередній аналіз на найближчі 3 роки має демонструвати відсутність перспектив покращення ситуації з урахуванням попиту та обсягів будівництва. Якщо ж вартість житла перевищує річний дохід мешканця у 10 або більше разів, статус кризової зони присвоюється автоматично.

Одним із найбільш суперечливих пунктів проєкту стали обмеження на купівлю нерухомості комерційними структурами. У проблемних зонах комерційним компаніям можуть заборонити скуповувати цілі будівлі або окремі квартири, якщо вони не призначені для постійного проживання покупців. При цьому закон не має зворотної сили, тому права чинних власників житла залишаться під захистом, а нові правила торкнуться лише майбутніх угод.

Європейський комісар з питань житла Dan Jørgensen підкреслив, що Єврокомісія не вважає короткострокову оренду злом і не планує повністю забороняти цей бізнес. За його словами, обмеження необхідні лише в тих міських районах, де бурхливе зростання туристичного сектору призвело до критичного стрибка цін і витіснення місцевих жителів. Брюссель не зобов'язує вводити ці заходи повсюдно, а лише створює надійну правову базу для тих міст, які вирішать захистити свій ринок.

Що фактично отримують міста?

  • Ліцензування та квоти: право встановлювати річні ліміти на здачу (наприклад, 60–90 днів) або фіксувати максимальну кількість дозволів на район.

  • Фільтр «другого житла» (Second Homes): можливість обмежити роботу сервісів на кшталт Airbnb лише тими об'єктами, де власник живе постійно, заборонивши комерційний бізнес на додаткових квартирах.

  • Бар'єри для інституційних фондів: заборона комерційним структурам скуповувати цілі житлові комплекси у «перегрітих» локаціях під спекулятивні або виключно дохідні моделі.

Хто потрапить під категорію кризи?

Брюссель ввів математичну шкалу перегріву ринку:

  1. Коефіцієнт 8+: ціна середньої квартири перевищує сукупний дохід мешканця за 8 років.

  2. Десятирічний тренд: стабільний розрив між зростанням вартості метра та доходами населення за останні 10 років.

  3. Автоматичний статус «червоної зони»: співвідношення ціни до річного доходу 10:1 і вище.

Для девелоперів та інвесторів ключовим є захист від зворотної сили: набута власність залишається недоторканою, проте стратегії входу в нові проєкти на популярних локаціях доведеться переорієнтовувати з формату «добової оренди» на довгостроковий сегмент.