FAQ при аренде жилья в Словакии

Для того чтобы арендовать квартиру, вы должны предоставить копию заграничного паспорта и/или любого другого документа, подтверждающего вашу личность и/или ваше право легального пребывания в Словакии. Вы можете найти квартиру через открытые источники в интернете, через социальные сети или с помощью специалистов рынка недвижимости (в Украине это «риелторы», в Словакии — makléri). Владельцы жилья все чаще отдают предпочтение арендаторам с разрешительными документами.

Да. Вы можете воспользоваться услугами маклера или самого владельца и попросить провести удаленный показ жилья. Если владелец получит о вас достаточно информации и не будет против удаленного подписания, то «Договор аренды» (Nájomná zmluva) вы можете подписать и отправить владельцу по электронной почте. После вашего приезда необходимо будет лично подписать «Протокол приема-передачи жилья» (Odovzdávací protokol).

Обычно, чтобы повысить уровень доверия к себе, вас могут подробно расспрашивать и о месте вашей работы, и о семейном положении. Важной составляющей, на которой владельцы делают особый акцент, является ваша платежеспособность. Чем больше реальной и прозрачной информации о себе вы предоставите, тем успешнее будут переговоры по аренде жилья.

В отличие от украинского, словацкое законодательство считает «краткосрочной арендой» сдачу жилья на срок до шести лет. Поэтому аренда на один или два года здесь не считается «долгосрочной». Безусловно, чем больше срок аренды, тем выше заинтересованность владельца жилья. Стандартный «минимум» для аренды жилья в Словакии — это 1 (один) год.

Словацкий договор аренды стандартно включает в себя: срок (период проживания), стоимость аренды (преимущественно из двух составляющих: сама аренда и коммунальные платежи), размер депозитного платежа, права и обязанности сторон, ссылку на действующий домовой порядок (Domový poriadok) и условия проживания, условия прекращения договора, срок уведомления о расторжении аренды, заключительные положения.

При заключении договора аренды вы должны обязательно внести оговоренную сумму депозита, или как его еще иногда называют kaucia, záloha или záruka. Очень часто его ошибочно называют «оплатой за последний месяц», что является полностью неверным с точки зрения обычаев аренды в Словакии. Сумма депозита — это страховой платеж, который служит для возмещения причиненного ущерба жилью и имуществу владельца, а также страховкой от невыполнения вами обязательств по Договору. Прекращение оплаты аренды в конце срока действия Договора на основании того, что вы хотите закрыть этот платеж суммой депозита, является грубым нарушением и не освобождает вас от обязанности оплаты.

Если вы пользуетесь услугами риелтора, вы можете попросить его/ее проверить правоустанавливающие документы. Если вы снимаете жилье напрямую от собственника, такую проверку можно осуществить по номеру Listu vlastníctva на сайте местного кадастра недвижимости по ссылке: http://kataster.skgeodesy.sk/. Этот документ обязательно должен быть указан в Договоре аренды.

Обычно в Договоре Владелец указывает сумму авансового платежа за энергию / коммунальные услуги. Имейте в виду, что коммунальные платежи состоят из ежемесячного платежа Управляющей компании, ведущей хозяйство дома (Zálohový predpis), и включают оплату за поставку горячей и холодной воды, отопление, вывоз мусора, а также других регулярных платежей: за электричество, газ и интернет. Энергия в основном оплачивается владельцем авансовыми платежами, которые базируются на задекларированном количестве проживающих и реальном потреблении. Владелец вправе потребовать от вас доплату, если ваше реальное потребление превысило рамки оговоренного пакета.

Согласно словацкому законодательству, только владелец жилья имеет право заключать договор с Управляющей компанией, ведущей хозяйство дома, за исключением договоров с поставщиками газа, электричества или интернета. Поэтому у арендаторов нет юридических оснований требовать права оплачивать коммунальные услуги самостоятельно. Арендатор может попросить Владельца ознакомить его с Zálohovým predpisom, но Владелец имеет право вежливо отказать. Поверьте, если сумма вашего реального потребления будет выше, владелец ознакомит вас со всеми подтверждающими документами.

Все причины выселения обычно перечисляются в Договоре аренды. Регулярное нарушение вами условий договора может стать причиной выселения. К популярным причинам относятся: несвоевременная оплата аренды, несоблюдение домового порядка (нарушение ночной тишины и т.д.); употребление наркотиков или чрезмерное употребление алкоголя; курение внутри жилья, если это запрещено договором; даже появление домашнего питомца, если это не предусмотрено договором. Следует внимательно ознакомиться с правилами и пунктами Договора, чтобы избежать неприятных ситуаций.

Нет, не обязан. Предоставление иностранцу «прописки» является добровольным. Перед подписанием Договора лучше заранее выяснить, не против ли Владелец предоставить вам Čestné vyhlásenie (так здесь называют официальное согласие владельца на проживание иностранца в его недвижимости). Если Владелец отказывается предоставить такое согласие, лучше поискать другой вариант жилья.

В конце срока действия Договора Владелец жилья обязан вернуть вам депозит в сроки, определенные Договором. Если его не возвращают, вы вправе получить полное объяснение причин как в устной, так и (лучше) в письменной форме. Все причины невозврата депозита должны быть в Договоре, и Владелец должен официально на них ссылаться. Это может быть досрочное расторжение Договора, грубые нарушения условий (например, нанесение ущерба имуществу), а также неоплаченные счета за сверхнормативное потребление коммунальных услуг.

Если вы передумали снимать жилье, лучше вовремя сообщите об этом Владельцу (не за неделю и не за день до выезда, и ни в коем случае не POST FACTUM). Подойдите к делу ответственно. Сообщите, что у вас изменились жизненные обстоятельства, объясните все детально и прозрачно. Уточните у Владельца, существует ли задолженность по вашим платежам, попросите предоставить подробную информацию. Не препятствуйте Владельцу проводить просмотры с другими потенциальными арендаторами.

Собаки, кошки и другие питомцы часто становятся препятствием для подписания Договора аренды. Поэтому нужно заранее искать жилье, где Владелец не против принять вас с животными. Причина нежелания сдавать квартиру арендаторам с животными может быть прагматичной: по мнению владельцев, после длительного проживания питомцев остается запах и шерсть, что может вызвать аллергическую реакцию у следующего арендатора.

Иногда возникают проблемы, связанные с типом жилья. Если по документам вы арендуете «Апартамент» (Apartmán) или «Ателье» (Ateliér), то для официальных органов эта недвижимость классифицируется как «нежилое помещение». В таком случае иммиграционная полиция может отказать вам в предоставлении ВНЖ. Однако существует много случаев успешной регистрации ВНЖ в апартаментах. Кроме того, советуем внимательно вчитываться в Договор и проверять правоустанавливающие документы Владельца (см. п. 7).