Один из способов инвестировать и извлечь выгоду из ваших денег - это покупать коммерческую недвижимость, приносящую доход. Это могут быть исторические здания, предназначенные для коммерческих целей, офисные здания, склады или коммерческие помещения.
- Исторические здания, предназначенные для коммерческих целей
В основном это здания в исторических центрах города.
Они обычно используются для коммерческих операций, таких как магазины, кафе и рестораны. Наиболее распространенное использование - первый этаж для кафе и ресторанов, а также часто подземные этажи.
Однако исторические здания часто имеют офисные помещения, особенно на первом и втором этажах. Чердак часто служит жилым помещением для сдачи в аренду.
Во многих случаях исторические здания также являются национальными памятниками культуры. Поэтому будьте осторожны с состоянием здания. Особенно, если вы собираетесь его купить. Если требуется полная реконструкция, можете столкнуться с рядом препятствий в отношении Совета по памятникам. Поэтому полезно заранее узнать некоторую информацию (например, можно ли отрегулировать стропила крыш, чтобы эти помещения могли быть использованы для квартир, или на стенах есть редкие фрески).
Если это национальный культурный памятник, Министерство культуры имеет право преимущественной покупки. Поэтому не стоит забывать обращаться в министерство с предложением выкупа перед продажей. Только когда мы получим отрицательный ответ, мы сможем продать эту собственность другому лицу. В противном случае мы были бы подвержены риску того, что министерство может объявить сделку недействительной и вернуть ее в первоначальное состояние (до 10 лет после совершения продажи).
Если мы собираемся инвестировать в этот тип недвижимости, вам необходимо провести тщательный финансовый анализ. Если здание не занято и требуется полная реконструкция, необходимо рассчитать стоимость затрат на ремонт, определить удобство использования помещений и пересчитать, какой денежный поток будет генерировать имущество.
- Офисные здания
Другой тип зданий предназначен для офисных помещений.
Мы можем разделить эти здания на так называемые.
- А-здания
- B-здания
- C-здания
C-здания - это, в основном, более старые здания, которые имеют более низкие энергетические стандарты, находятся в менее прибыльных местах, не соответствуют эргономическим стандартам (таким как освещенность, кондиционер, возможно рекуперация воздуха, технические стандарты, такие как достаточная инфраструктура данных). С другой стороны, эти здания относительно дешевы. В основном они удовлетворяют спрос начинающих и малых предприятий.
В-здания являются наиболее распространенными в Словакии. К ним относятся бизнес-центры, которые уже имеют переменное пространство, лифты, необходимую яркость, энергоэффективность, кондиционирование воздуха и подходящую инфраструктуру данных. Эти типы офисных зданий идеально подходят для средних и крупных компаний.
A-здания являются самыми современными и экологически эффективными зданиями в лучших местах. Практически все эти офисные здания расположены в Братиславе. Здания этого стандарта должны быть сертифицированы по принципу «зеленого» стандарта (BREEAM, LEED, DGNB). Кроме того, они должны иметь доступ (24/7/365), отличные гражданские удобства (банки, банкоматы, нотариус, почта, продукты, рестораны, кафе, услуги ксерокопирования и т. д.).
Эти здания предназначены специально для крупных иностранных компаний, работающих в Словакии. Они уделяют большое внимание экологическому аспекту, а также функциональности и комфорту. Ведущие застройщики в Словакии понимают это и пытаются удовлетворить запросы этих требовательных клиентов. В этих зданиях рассматриваются мельчайшие детали, даже с точки зрения технологии.
Примечание:
Например, исследователи обнаружили, что сотрудники, которые работали в районах, где у них были парки и зеленые насаждения, проводили в среднем 57 часов в год на больничном листе (БЛ). С другой стороны, люди, у которых не было такой возможности, тратили в среднем 68 часов в год на БЛ.
Здесь также учитываются такие факторы, как обдув ветра вокруг зданий (чтобы избежать воздушных вихрей), форма, ориентация, яркость (для обеспечения достаточного дневного света в каждом офисе в течение дня), свежий воздух.
Другое разделение офисных зданий:
- сотовая система
- открытые офисы
Сотовая система в основном встречается в зданиях С-типа. Это более старые административные здания, которые часто были построены в бывших студенческих общежитиях, которые использовались до 1990 года. Изначально они не предназначались для этого типа использования.
Более современные бизнес-центры, которые были спроектированы для этой цели, находятся в категории «открытое пространство». Этот тип очень популярен, так как он переменный. Пространство может быть свободно обработано в соответствии с требованиями клиента. Клиент может выбрать индивидуальный дизайн, хочет ли он открытое пространство, ячейки или их комбинацию.
- Склады
Склады делятся на:
- холодильные / морозильные склады
- неотапливаемые склады
- отапливаемые склады
Холодильные склады в основном используются в пищевом или фармацевтическом секторе, где товары должны постоянно храниться при определенной температуре.
Неотапливаемые склады используются компаниями, которые по-разному ориентируются на товары, которые не требуют больших затрат и не подвержены износу даже при низких температурах наружного воздуха. В качестве примера можно упомянуть строительный материал.
Отапливаемые склады имеют широкий спектр применения. Они используются для товаров, которые подвержены порче, и температура в магазине не может опускаться ниже определенной температуры.
Подразделение аналогично подразделению офисов:
- А- здания
- B- здания
- C- здания
- Коммерческие помещения
Четвертый тип - это коммерческие помещения, так называемые “объекты розничной торговли”. Мы имеем в виду торговые центры. Это может быть:
- пассаж или торговые залы, где вход в каждое коммерческое помещение отделен снаружи
- типы атриума
В торговых залах есть в основном помещения для коммерческих операций.
В атриуме более сложное оборудование. Мы можем найти различные типы коммерческих учреждений, таких как рестораны, кафе, банки, аптеки, кинотеатры, продуктовые магазины.
Этот сектор предназначен для узкой группы инвесторов, поскольку он инвестирует порядка нескольких миллионов евро.
В первом квартале 2019года общее количество офисных помещений в Братиславе достигло почти 1,8млн м2. В первом квартале 2019года было завершено обновление одного офисного здания, Pressburg Tower (BBC 4), площадью 18000м2. Во втором квартале этого года ожидаем одобрение новостроек Westend Plazza с общей площадью 33000м2 в районе Патронка. В строительстве находятся 6 офисных зданий, которые в 2019 – 2020годах принесут на рынок около 90000м2 современных офисных помещений.
Можно подытожить, что инвестиции в недвижимость имеют значимые преимущества. Во-первых, вкладывая деньги в недвижимость, вы эффективно защищаете свой капитал от обесценивания. Во-вторых, капиталовложения такого рода не требуют от инвестора каких-то особенных знаний и опыта в этой сфере. И, главное, вы можете получать доход регулярно и в гораздо больших размерах, нежели сохранять свои сбережения в банке.
Приобретая недвижимость, вы можете получать постоянную прибыль, сдавая этот объект в аренду. Со временем, улучшив состояние приобретённой недвижимости вы сможете повысить ее ликвидность, что в будущем даст возможность продать эту недвижимость дороже.
Еще одним безусловным преимуществом инвестирования в недвижимость есть сравнительно меньшие риски “прогореть”. В отличие от приобретения ценных бумаг (акций), вложение средств в недвижимость есть более безопасное, поскольку недвижимость не склонна к резкому падению в цене, а поэтому риск потери до нуля практически отсутствует.
Статью подготовила Ольга Приймак
По вопросам операций с недвижимостью обращайтесь:
Lemberg s.r.o
Офис: Za Kasárňou, 1, 831 03, Bratislava III – Nove Mesto,
Tel.: + 421 950 490 797
E-mail: office@lemberg.sk