В новый 2023 год без сомнения многие вступают с множеством ожиданий. Упадут ли цены на недвижимость — это главный вопрос для тех, кто рассматривает возможности приобретения недвижимости в Словакии, в частности – в Братиславе. Мы проанализировали несколько ключевых показателей рынка и подготовили для Вас небольшой анализ, который поможет Вам разобраться в этом вопросе.

Инфляция и рост цен на ипотечные кредиты

Именно эти термины в последнее время часто упоминаются и повторяются во многих профессиональных кругах. Весной 2022г. Европейский центральный банк повысил процентные ставки по жилищным кредитам, и, хотя к осени они снова просели на 1-2%, ЕЦБ вполне может снова повысить процентные ставки в 2023г. Это может опять существенно отразиться на цене недвижимости в сторону удорожания последней. Как выбрать лучший ипотечный кредит, какие процентные ставки банки предлагают сейчас и почему не стоит откладывать покупку и продажу недвижимости?

Процентные ставки в Словакии

NBS (Национальный банк Словакии) постоянно ужесточает условия ипотечного кредитования. Тем не менее, многие люди взяли ипотечный кредит именно сейчас. Отчасти это объясняется тем, что в будущем ожидается дальнейший рост процентных ставок. Хотя может показаться, что это не так, Словакия все еще остается одной из тех стран, где жить дешевле, чем в других странах Европы. Однако в Словакии существует большая разница в том, в какой части региона вы хотите купить или построить свою недвижимость. В развитых городах Словакии цены будут выше, чем в глубинке. На большую разницу в процентных ставках также влияет текущая инфляция. Если заглянуть в историю, то процентные ставки в Словакии находились раньше в районе 7%. Однако долгое время до пандемии этот показатель составлял 1%, поэтому теперешний даже незначительный рост кажется таким стремительным.

Однако как обстоят дела сегодня? В настоящее время банки предлагают различные процентные ставки, которые составляют около 2%. В некоторых банках вы найдете процентные ставки по ипотечным кредитам в размере 1,20%, в других - даже 2,94%. На сайте Finančný kompas вы можете посмотреть обзор всех банковских процентных ставок в Словакии и сравнить, какая из них лучше для вас.

Следует помнить, что покупка недвижимости иностранцами в ипотеку будет еще сложнее, поскольку банки будут требовать значительных гарантий: стабильных доходов в Словакии, подтверждения источников этих доходов, легальные разрешения на долгосрочное проживание и многое другое.

Помимо процентной ставки, вам также следует обратить внимание на другие условия, которые банки устанавливают при выдаче ипотечного кредита. Например, каков срок ипотеки, какова ежемесячная выплата, период фиксации процентов и так далее.

Процентные ставки в других странах

Процентные ставки в Словакии могут показаться высокими, но в соседних странах они зачастую намного выше. В настоящее время процентная ставка у наших соседей находится на следующих уровнях:

  • В Польше самая высокая процентная ставка с 2008 года - 6%,
  • в Чешской Республике процентная ставка выросла до 7%,
  • в Венгрии в настоящее время достигает 7,75%.

В дополнение к инфляции, российское вторжение в Украину, представляющее двойную угрозу для экономики Центральной Европы, также оказывает большое влияние на значение процентной ставки. С одной стороны оно поддерживает рост цен, нарушая глобальные цепочки поставок и товарные рынки, а с другой - создает риск замедления экономического роста, поскольку снижается деловая уверенность.

 

Мы получали огромное количество вопросов, связанных с ценообразованием на рынке недвижимости Словакии, и выделили среди них 6 главных вопросов, которые вы чаще всего задавали экспертам по недвижимости.

Вопрос 1: Как нынешняя ситуация повлияет на цены на недвижимость? Будет ли продолжать недвижимость расти в цене или ждать обвал цен?

На рынок недвижимости влияет множество факторов, но на данный момент очень сложно прогнозировать дальнейший рост. Кроме того, цены на стройматериалы стабилизируются, поэтому ситуация, скорее всего, немного успокоится, хотя все может пойти и не так. Поэтому очень трудно предсказать, будут ли цены недвижимости расти. Рынок уже находится на уровне очень высоких максимально-допустимых цен. Однако, цена также зависит от типа недвижимости, то есть от того, является ли она квартирой, особняком или земельным участком, и, конечно же, от местоположения. Например, в Братиславе вокруг ТЦ Eurovea цена вырастет, в Подунайских Бискупицах цена может стабилизироваться. Главным фактором цены остается спрос и пока он существует на недвижимость и ипотечные кредиты, цены на недвижимость также будут расти. К тому же влиять на конечную цену будет и класс недвижимости. Премиальные объекты падать в цене скорее всего не будут.

Вопрос 2: Что бы Вы порекомендовали людям, интересующимся недвижимостью - ждать падения цен на недвижимость или покупать сейчас?

По мнению многих словацких экспертов, цены на недвижимость не упадут в долгосрочной перспективе. Возможны некоторые краткосрочные корректировки цены, но в долгосрочной перспективе падения цен не ожидается. Это также связано с тем, что цена материалов, цена труда, цена земли выросла, и поэтому цена не вернется к тому, что было, например, 2 года назад. Есть даже большая вероятность, что цена будет еще выше, что напрямую связано с кредитами и так далее. Поэтому в долгосрочной перспективе, если рассчитывать на период 5-10 лет, нет никаких причин для падения цен на недвижимость. Поэтому сейчас самое подходящее время для покупки недвижимости. Многие люди также рассматривают инвестирование в недвижимость как защиту своих средств, что, на наш взгляд, является очень разумным вложением. Поэтому, если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости, мы бы не стали откладывать это на потом.

 

Вопрос 3: Какие сценарии развития цен на недвижимость ожидают нас в ближайшие 5 лет?

Специалисты выделяют три возможных сценария:

Первый - оптимистический сценарий, то есть цены на жилье будут расти, но не такими темпами, к которым мы привыкли за последние два года, и даже не на стандартные 10% годового роста. Это радужная оптимистическая альтернатива, которую все хотели бы видеть, но она также является наименее вероятной.

Второй сценарий более реалистичен, когда цены на жилье начинают формировать между собой такую воображаемую вилку. То есть старые дома, оригинальные квартиры и недвижимость будет сложнее продать, интерес к ним будет меньше, а значит, цены на них будут расти медленнее или стабилизируются. Однако новострои имеют относительно низкие ежемесячные расходы по эксплуатации, поэтому именно в этом случае цена будет на них расти. Но не радикально, а скорее на стандартную ставку Центробанка. Однако на все это могут повлиять процентные ставки, которые, если поднимутся до 4-5%, что очень много, цена снова возрастет.

Третий сценарий пессимистичный, но он тоже может произойти. Если Национальный Банк Словакии, вслед за Европейским центральным банком, будет вынужден повысить процентные ставки (например, до уровня 4-5%) и изменить при этом правила кредитования, то это может значительно повлиять на цену недвижимости. Это может привести к тому, что цены на недвижимость будут стагнировать, если не увеличится покупательная способность населения и не возрастет спрос. Особенно это касается таких стандартных единиц жилья, как квартиры с 1, 2 и 3 спальнями, которые составляют наибольший процент квартир на рынке. В качестве альтернативы может наблюдаться мнимое снижение цен или стабилизация. Признаки этого сценария уже появляются.

Вопрос 4: Трудно ли продать имеющуюся недвижимость в настоящее время?

Здесь нужно разделить вопрос на несколько подкатегорий. Есть такие объекты недвижимости, которые сложны, нуждаются в конкретном клиенте, и поэтому их труднее продать. Однако если речь идет об 1, 2 и 3-комнатных квартирах с разумной ценой, то их продажа проходит достаточно легко. Что касается особняков, то в окрестностях Братиславы мы сейчас наблюдаем цену выше 400 тысяч евро, что является довольно высокой ценой. Несмотря на то, что спрос на эти дома высок, купить их могут себе позволить не многие; не у всех есть средства. Поэтому и сегодня продажа домов может быть сложной и нелегкой задачей, поскольку придется выполнять ряд требований и условий. В основном это связано с кредитом и другими факторами, которые на это влияют. Конечно, продать недвижимость сейчас сложнее, чем даже полгода назад, но все зависит от того, что это за недвижимость, в каком она состоянии, в каком месте она находится и какова цена. Поэтому однозначного ответа на этот вопрос не существует.

Например: вы можете продать переоборудованную квартиру с 1 спальней в старом многоквартирном доме по хорошей цене за 3 дня. Но квартиру в новострое в том же месте будет сложнее продать. Это также зависит от того, как вы подготовите исходную квартиру к продаже. Если Вы постараетесь, то продажа недвижимости может спокойно состояться в течение трех недель.

Вопрос 5: Какие объекты недвижимости вызывают наибольший интерес в настоящее время?

В настоящее время по-прежнему существует большой спрос на новостройки, квартиры с 1, 2 и 3 спальнями, а также на старые многоквартирные дома. Конечно, есть также спрос и на особняки в окрестностях Братиславы, в идеале на новые постройки, не требующие ремонта. Люди не хотят ремонтировать, у них нет средств, нет людей, и в настоящее время существует проблема с материалами. Поэтому они ищут недвижимость для немедленного переезда. По-прежнему большой интерес чувствуется на большие 4-комнатные+ квартиры.

Вопрос 6: Какие шаги должен предпринять человек, заинтересованный в покупке или продаже недвижимости в настоящее время?

Что касается покупки недвижимости: прежде всего, если кто-то хочет что-то купить, ему нужно оценить свои финансовые возможности. Если он покупает недвижимость в кредит, то следует обратиться к финансовому консультанту в банке, который может посоветовать, получит ли он вообще кредит и в каком размере.

С точки зрения продажи недвижимости: на первом этапе необходимо принять решение о самой продаже недвижимости, а на втором этапе обратиться к кому-то, кто сможет проконсультировать Вас по цене, сделать профессиональную оценку, а затем и предпродажную подготовку недвижимости. Конечно, не стоит сразу же фотографировать недвижимость на телефон и продавать ее. Процесс продажи, безусловно, не следует недооценивать. Необходимо провести анализ и подготовить недвижимость к продаже. При продаже обязательно нужно иметь план, как Вы будете переезжать и куда. Конечно, бывают разные причины для продажи, например, развод, переезд в другую страну или какая-то болезнь, но всегда нужно провести анализ рынка, анализ цены недвижимости и проконсультироваться с кем-то о том, как подготовить недвижимость к продаже. Также важно спланировать некоторые временные рамки.

Покупка и продажа недвижимости с помощью агента по недвижимости

Если вы не успели продать свой дом за предыдущий период или купить собственную недвижимость в Словакии, то сейчас самое время это сделать. Рассчитывать на снижение цены в ближайшем будущем очень рискованно. Если вам нужна помощь в продаже или покупке недвижимости, пожалуйста, обращайтесь к нашим специалистам. Мы имеем огромный опыт и поможем Вам на всех этапах сложного процесса покупки или продажи недвижимости.

Материал подготовлен командой Lemberg s.r.o., 2023